Last Updated on 21/11/2025 by daiphong
Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt là sự bùng nổ của các dòng vốn FDI, nhiều nhà đầu tư bắt đầu quan tâm đến sự khác biệt và tiềm năng sinh lời của hai loại tài sản: đất công nghiệp và bất động sản thương mại. Đây đều là 2 phân khúc chủ lực trên thị trường bất động sản công nghiệp và bất động sản nói chung, nhưng mỗi loại lại mang đến những cơ hội và rủi ro riêng.
Bài viết này phân tích chi tiết để giúp nhà đầu tư – đặc biệt là những người đang quan tâm đến khu công nghiệp, cụm công nghiệp, hạ tầng sản xuất, logistics – hiểu rõ hơn: đầu tư vào đâu sẽ sinh lời tốt hơn trong dài hạn?
1. Tổng quan về thị trường đất công nghiệp và bất động sản thương mại
1.1. Đất công nghiệp – phân khúc phục vụ sản xuất và chuỗi cung ứng
Đất công nghiệp nằm trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, phục vụ xây dựng nhà máy, kho vận, trung tâm logistics, sản xuất xuất khẩu. Nhu cầu tăng mạnh nhờ:
-
Dòng vốn FDI dịch chuyển vào Việt Nam
-
Xu hướng mở rộng sản xuất sau đại dịch
-
Việt Nam trở thành trung tâm lắp ráp – sản xuất mới của khu vực
Các địa phương như Bắc Ninh, Hải Phòng, Ninh Bình… đều có giá thuê đất công nghiệp tăng đều 8–12% mỗi năm.
1.2. Bất động sản thương mại – phân khúc phục vụ kinh doanh – dịch vụ
Bất động sản thương mại gồm: shophouse, mặt bằng kinh doanh, văn phòng, retail, tòa nhà dịch vụ…
Thị trường này phụ thuộc nhiều vào:
-
Tăng trưởng tiêu dùng
-
Lưu lượng dân cư
-
Vị trí trung tâm
-
Sức khỏe doanh nghiệp và ngành bán lẻ
Trong giai đoạn 2021–2023, nhiều phân khúc thương mại chững lại do biến động kinh tế và chi phí vận hành tăng.
2. So sánh tiềm năng lợi nhuận giữa đất công nghiệp và bất động sản thương mại
2.1. So sánh về khả năng tăng giá
Đất công nghiệp:
-
Giá tăng ổn định nhờ nhu cầu thuê lâu dài (30–50 năm).
-
Các tỉnh phát triển công nghiệp mới (Ninh Bình, Nghệ An) đang tăng tốc, tạo biên độ tăng giá lớn.
-
Khi hạ tầng hoàn thiện (cao tốc, đường liên vùng…), giá thường tăng mạnh.
Bất động sản thương mại:
-
Tăng giá phụ thuộc vị trí đắc địa.
-
Thị trường biến động mạnh, dễ bị tác động bởi suy thoái kinh tế.
-
Các khu vực trung tâm đã bão hòa, còn vùng ven chỉ tăng tốt khi dân số tăng nhanh.
Kết luận: Về biên độ tăng giá, đất công nghiệp có mức tăng đều và ổn định hơn.
2.2. So sánh về lợi nhuận khai thác
Đất công nghiệp:
-
Lợi nhuận đến từ cho thuê lại đất, xây kho xưởng, logistics, cho thuê nhà máy.
-
Tỷ suất lợi nhuận doanh nghiệp đạt trung bình 8–12%/năm.
-
Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp và cụm công nghiệp phía Bắc thường trên 80–90%.
Bất động sản thương mại:
-
Lợi nhuận từ cho thuê mặt bằng, dịch vụ, văn phòng.
-
Tỷ suất lợi nhuận 5–8%/năm.
-
Phụ thuộc lớn vào đô thị hóa và sức mua của thị trường.
Kết luận: Xét về khai thác, đất công nghiệp mang lại dòng tiền ổn định hơn.
2.3. So sánh về mức độ rủi ro
Đất công nghiệp:
-
Rủi ro thấp hơn vì nhu cầu FDI ổn định và tăng trưởng.
-
Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ pháp lý, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật.
-
Tính thanh khoản cao ở các khu vực đang phát triển mạnh.
Bất động sản thương mại:
-
Dễ bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế, thay đổi hành vi tiêu dùng.
-
Tỷ lệ trống tăng ở nhiều toà nhà văn phòng.
-
Khó thanh khoản hơn nếu thị trường trầm lắng.
Kết luận: Bất động sản thương mại có rủi ro cao hơn so với đất công nghiệp.
3. Xu hướng đầu tư năm 2024–2026: đất công nghiệp lên ngôi
Theo các báo cáo thị trường, trong 3 năm tới, dòng vốn sẽ ưu tiên:
-
Đất công nghiệp tại các tỉnh có quỹ đất sạch lớn
-
Cụm công nghiệp quy mô vừa gần cao tốc
-
Bất động sản gắn với logistics
-
Kho xưởng xây sẵn (RBF)
Nhiều nhà đầu tư chuyển từ shophouse, mặt bằng thương mại sang đầu tư vào đất công nghiệp vì:
-
Giá hợp lý hơn
-
Nhu cầu thuê của doanh nghiệp sản xuất cao
-
Chi phí cơ hội thấp
-
Dòng tiền ổn định
4. Đầu tư đất công nghiệp: lợi thế rõ rệt tại các cụm công nghiệp địa phương
Một số cụm công nghiệp quy mô vừa như:
-
Cụm công nghiệp Yên Dương (Ninh Bình)
-
Cụm công nghiệp tại Nam Trực, Mỹ Lộc, Nghĩa Hưng
-
Cụm công nghiệp Gia Viễn, Tam Điệp
…đang nổi lên nhờ:
-
Vị trí gần cao tốc, quốc lộ
-
Giá thuê cạnh tranh
-
Phù hợp doanh nghiệp vừa và nhỏ
-
Thanh khoản tốt vì nhu cầu thật từ sản xuất
Đối với nhà đầu tư doanh nghiệp, đây là phân khúc an toàn – bền vững – tăng trưởng ổn định.
5. Nhà đầu tư nên chọn đất công nghiệp hay bất động sản thương mại?
Chọn đất công nghiệp nếu bạn cần:
-
Tài sản an toàn, ổn định, ít biến động
-
Tỷ suất lợi nhuận tốt và dòng tiền đều
-
Tính thanh khoản cao
-
Hưởng lợi từ xu hướng FDI và sản xuất mở rộng
Chọn bất động sản thương mại nếu bạn cần:
-
Vị trí trung tâm
-
Dòng khách hàng ổn định
-
Đầu tư ngắn hạn tại các đô thị lớn
6. Kết luận
Trong giai đoạn kinh tế chuyển dịch mạnh sang sản xuất – công nghiệp – logistics, đất công nghiệp vượt trội hơn bất động sản thương mại về sự ổn định, lợi nhuận khai thác và mức độ an toàn.
Đối với nhà đầu tư dài hạn, đặc biệt là doanh nghiệp tìm kiếm tài sản mang lại hiệu suất cao, đất công nghiệp trong các khu công nghiệp và cụm công nghiệp là lựa chọn đáng giá trong giai đoạn 2024–2030.
Nếu bạn đang quan tâm đến đất trong cụm công nghiệp, khu công nghiệp, hoặc cần phân tích sâu hơn từng khu vực, tôi có thể hỗ trợ chi tiết hơn.