Last Updated on 18/06/2025 by daiphong
Trong quá trình tìm kiếm và thuê nhà xưởng tại các khu công nghiệp, nhiều doanh nghiệp – đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ – thường chỉ tập trung vào giá thuê mặt bằng hoặc diện tích, mà bỏ qua một loạt chi phí ẩn ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và hiệu quả vận hành lâu dài. Những khoản này nếu không được nhận diện sớm, có thể trở thành gánh nặng tài chính đáng kể, làm tăng chi phí sản xuất và ảnh hưởng tới năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.
Vậy đâu là những chi phí ẩn khi thuê nhà xưởng khu công nghiệp mà doanh nghiệp thường dễ bỏ qua? Bài viết sau sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn diện, đặc biệt hữu ích cho các nhà đầu tư đang xem xét thuê nhà xưởng – đất khu công nghiệp.
👉 Tham khảo bài viết chính: Thuê nhà xưởng – đất khu công nghiệp: Cẩm nang cho doanh nghiệp sản xuất để có cái nhìn tổng quan trước khi ra quyết định.
1. Chi phí bảo trì & sửa chữa – Gánh nặng dài hạn âm thầm
Dù không được liệt kê trong hợp đồng như một khoản phí cố định, phí bảo trì nhà xưởng lại là một trong những chi phí thường xuyên phát sinh và thường bị đánh giá thấp.
-
Nếu nhà xưởng cũ, hệ thống điện nước không đạt tiêu chuẩn, hệ thống PCCC xuống cấp – doanh nghiệp sẽ phải chủ động bỏ chi phí duy tu, sửa chữa.
-
Đối với các hợp đồng dài hạn, nếu điều khoản không quy định rõ trách nhiệm bảo trì, doanh nghiệp có thể phải gánh hoàn toàn chi phí này.
Kinh nghiệm từ chuyên gia: Khi thương thảo hợp đồng, hãy yêu cầu kiểm tra chi tiết hiện trạng kỹ thuật nhà xưởng và đàm phán rõ ràng về phân chia trách nhiệm bảo trì.
2. Phí điện – nước theo giá nội bộ hay giá nhà nước?
Trong một số khu công nghiệp, giá điện – nước được áp dụng mức giá nội bộ, cao hơn so với biểu giá quy định của nhà nước. Đây là vấn đề nhiều doanh nghiệp chỉ phát hiện sau khi đã vận hành được một thời gian.
Ví dụ thực tế:
-
Giá điện giờ cao điểm có thể chênh lệch 15–25% so với biểu giá công bố.
-
Phí nước thải hoặc xử lý nước thải có thể được tính riêng, với mức giá cao hơn nếu khu công nghiệp không có hệ thống xử lý tập trung.
Lời khuyên: Hãy yêu cầu công khai biểu giá điện – nước và các phí phụ trợ trong phụ lục hợp đồng để tránh phát sinh bất ngờ.
3. Phí quản lý & vận hành khu công nghiệp
Không phải khu công nghiệp nào cũng miễn phí vận hành. Một số khoản thường bị bỏ qua bao gồm:
-
Phí quản lý hạ tầng: duy tu đường nội bộ, hệ thống chiếu sáng, an ninh chung.
-
Phí vệ sinh môi trường: đặc biệt với doanh nghiệp có phát sinh rác thải công nghiệp.
-
Phí an ninh hoặc hỗ trợ pháp lý: trong một số KCN, đây là chi phí bắt buộc.
Những chi phí này không lớn theo tháng, nhưng nếu cộng dồn trong vòng 5–10 năm, con số có thể tương đương vài tháng tiền thuê xưởng.
Cụm Công Nghiệp Yên Dương nhìn từ trên cao – Hạ tầng giao thông nội khu đồng bộ, tối ưu chi phí vận hành cho doanh nghiệp
4. Chi phí logistics nội khu & kết nối vùng
Nhiều doanh nghiệp tính toán giá thuê tốt nhưng bị đội chi phí vận chuyển do:
-
Nhà xưởng nằm sâu trong khu công nghiệp, xa cổng xuất – nhập.
-
Hệ thống hạ tầng nội khu xuống cấp, ảnh hưởng đến vận chuyển container.
-
Khoảng cách đến cảng biển hoặc trạm ICD quá xa, làm tăng chi phí logistics vùng.
Giải pháp: Ưu tiên thuê tại những khu công nghiệp có vị trí chiến lược, giao thông kết nối thuận lợi, được quy hoạch khu xưởng sát trục chính. Ví dụ: Cụm Công nghiệp Yên Dương – Ý Yên – Nam Định, nằm gần QL10, kết nối nhanh tới tuyến đường sắt và cảng biển phía Bắc.
5. Chi phí pháp lý & thời gian xử lý hồ sơ
Nhiều doanh nghiệp thuê nhà xưởng xong mới phát hiện mất nhiều thời gian xử lý thủ tục pháp lý như:
-
Xin giấy phép PCCC.
-
Đăng ký ngành nghề phù hợp quy hoạch khu.
-
Xin chứng nhận môi trường, cam kết vận hành xưởng.
Trong một số trường hợp, doanh nghiệp phải thuê tư vấn riêng hoặc chờ đợi nhiều tuần, làm chậm tiến độ sản xuất.
Giải pháp khuyến nghị: Làm việc với khu công nghiệp có bộ phận hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp hoặc đã được phê duyệt toàn diện về quy hoạch ngành nghề, môi trường.
6. Phí nâng cấp theo yêu cầu đặc thù sản xuất
Đặc biệt với các doanh nghiệp FDI, công nghệ cao hoặc chế biến thực phẩm – thường phải:
-
Cải tạo hệ thống kho lạnh.
-
Lắp đặt thiết bị xử lý khí – nước thải riêng.
-
Nâng cấp cách âm, chống rung hoặc cách nhiệt.
Chi phí này không được liệt kê trong báo giá thuê ban đầu, nhưng có thể ngốn từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng tùy yêu cầu sản xuất.
7. Chi phí chuyển đổi & rời khỏi khu công nghiệp
Khi hợp đồng kết thúc hoặc doanh nghiệp mở rộng, việc chuyển đổi mặt bằng hoặc rời khu công nghiệp cũng phát sinh chi phí:
-
Chi phí tháo dỡ, hoàn trả mặt bằng nguyên trạng.
-
Phí thanh lý sớm hợp đồng.
-
Chi phí vận chuyển thiết bị, máy móc.
Đây là chi phí doanh nghiệp thường không tính vào kế hoạch tài chính ban đầu. Do đó, cần dự trù ngân sách và thương lượng kỹ điều khoản chấm dứt hợp đồng.
Tổng kết: Đừng để chi phí ẩn trở thành “bẫy đầu tư”
Việc hiểu và chuẩn bị tốt cho các chi phí ẩn khi thuê nhà xưởng khu công nghiệp không chỉ giúp doanh nghiệp lập kế hoạch tài chính chính xác, mà còn tăng sức cạnh tranh dài hạn.
Nếu bạn đang trong giai đoạn tìm kiếm nhà xưởng phù hợp, hãy tham khảo cẩm nang đầy đủ tại bài viết chính: Thuê nhà xưởng – đất khu công nghiệp: Cẩm nang cho doanh nghiệp sản xuất
THÔNG TIN LIÊN HỆ CỤM CÔNG NGHIỆP YÊN DƯƠNG
Đơn vị quản lý & phát triển: Công ty Cổ phần Xây dựng Hạ tầng Đại Phong
- Địa chỉ Văn phòng Ban Quản lý CCN: Cụm công nghiệp Yên Dương, xã Yên Dương, huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định, Việt Nam.
- Hotline Hỗ trợ Đa ngôn ngữ:
- Mr. Linh – Giám đốc kinh doanh: (+84) 961.716.777
- Tiếng Việt (Mrs. Giang – Phụ trách khách trong nước): (+84) 961.157.699
- Tiếng Anh (Mrs. Hải – Phụ trách khối tiếng Anh): (+84) 961.185.699
- Tiếng Trung (Ms. Ngọc – Phó phòng phụ trách tiếng Trung): (+84) 961.085.699
- Email: cumcongnghiepyenduong@gmail.com
- Website: https://cumcongnghiepyenduong.com