Nhiều người sẽ nhầm lẫn giữa việc mua đất khu công nghiệp với thuê đất khu công nghiệp. Dựa vào định nghĩa ở trên, thì đất khu công nghiệp chỉ được nhà nước cho thuê với thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm. Một số cá nhân và doanh nghiệp chấp nhận thuê toàn bộ thời gian và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nên xem đây là hình thức mua.
Tuy nhiên, sau thời gian thuê đất theo quy định, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất hoặc tiếp tục cho thuê tùy thuộc vào chính sách sử dụng đất thời điểm đó.
Các hình thức thuê đất khu công nghiệp
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 149, Luật đất đai, đất khu công nghiệp được cho thuê dưới 02 trường hợp cơ bản:
a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm
Tùy thuộc vào từng trường hợp mà quyền và nghĩa vụ được quy định. Chỉ riêng với trường hợp thuê đất khu công nghiệp trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê thì mới có quyền: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất”.
Những ai được mua/thuê đất trong khu công nghiệp?
Do tính chất quan trọng và quy mô đầu tư đòi hỏi nhà đầu tư phải có năng lực về vốn, trình độ quản lý, khai thác, vận hành nên không phải bất cứ cá nhân/doanh nghiệp hay tổ chức kinh tế nào cũng có quyền kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
Theo khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 thì chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN chỉ bao gồm:
- Tổ chức kinh tế
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Riêng với nhóm đối tượng mua/thuê đất trong khu công nghiệp để sản xuất kinh doanh thì rộng hơn. Bất kỳ ai có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghiệp để kinh doanh và tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ ở tất cả các ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh (phù hợp với từng dự án khu công nghiệp) mà pháp luật không cấm đều có thể nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại đất của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013 các chủ thể này bao gồm: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Thuê đất trong khu công nghiệp có chuyển nhượng được không?
Nhiều trường hợp doanh nghiệp thuê toàn bộ thời gian sử dụng đất trong khu công nghiệp và trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian, nhưng sau đó không có nhu cầu sử dụng để và muốn chuyển nhượng, cho bên khác thuê lại để thu hồi chi phí hoặc để nhận lấy một khoản lợi ích.
Theo điểm a khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013, trường hợp trên được quy định như sau:
- Nếu chủ thể thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì họ cũng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng.
- Trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhưng với người thuê, thuê lại đất khu công nghiệp của người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.